Immobilien als Kapitalanlage: Lohnt sich das heute noch?

Die Aktienkurse springen hoch und runter, die Inflation zerstört Guthaben auf Tagesgeldkonten: Aktuell fragen sich viele Sparer, welche Möglichkeiten der Kapitalanlage noch sicher sind. Die Antwort: Immobilien in Deutschlands A- und B-Städten, zu denen auch unsere schöne Stadt Münster zählt. Gerade in Zeiten der Unsicherheit galten und gelten Immobilien als Fels in der Brandung. Denn im Gegensatz zu anderen Möglichkeiten der Kapitalanlage ist Grundbesitz von Inflation, niedrigen Zinsen und volatilen Aktienkursen kaum oder gar nicht betroffen. Zusätzlich sorgen konstante Mieteinnahmen für einen monatlichen Zusatzertrag.

Tatsächlich gibt es viele Gründe, die für eine Immobilie sprechen. Vor allem ins Auge fallen eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie sowie die laufenden Mieteinnahmen. So kann ein Teil des angelegten Kapitalwertes mit der Zeit refinanziert werden. Gerade in Metropolregionen und größeren Städten steigen die Immobilienpreise außerdem relativ konstant. Viele Experten sehen Immobilien als inflationsgeschützt an. Denn gerade in Zeiten einer Inflation steigen die Mieten und Immobilienpreise, was für Immobilienbesitzer positiv ist.

Die Finanzierung ist entscheidend

Die Finanzierung ist entscheidend für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Je mehr Geld selbst eingebracht wird, desto besser werden die Zinskonditionen für das Darlehn. Im Normalfall liegt der Eigenkapitalanteil bei 20 bis 30 Prozent, auch weniger ist möglich, führt aber zu einem höheren monatlichen Kapitalbeitrag und höheren Schuldzinsen. Sie sollten sich ebenfalls Gedanken zu den Themen Zinsbindung und Tilgung machen, denn je schneller Sie das Darlehn zurückgezahlt haben, desto größer fällt der Überschuss aus den laufenden Mieteinnahmen als tatsächlich für Sie frei verfügbares Mittel ins Gewicht. Eine Tilgung von 1,5 Prozent pro Jahr ist ein guter Startpunkt, Sie können aber auch mehr tilgen, wenn Sie über die entsprechenden Mittel verfügen.

Wenn Sie in eine Immobilie investieren möchten, sollten Sie sich außerdem mit den geltenden Gesetzen vertraut machen. Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, ist dies insbesondere das Mietrecht. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Kündigungsschutz sind essenziell dafür, wie Sie mit den Mietern umgehen und wie viel Rendite Sie mit Ihrem Immobilieninvestment erzielen können. Auch steuerliche Aspekte spielen eine große Rolle. So können mindestens zwei Prozent der Gebäudekosten pro Jahr abgeschrieben sowie u. a. Zinskosten als Werbungskosten abgesetzt werden. Wenn Sie die Immobilie, die Sie fremdvermieten, später verkaufen möchten, sollten Sie zehn Jahre lang warten: ab dann gilt in Deutschland Steuerfreiheit!

Beachten Sie die Rendite

Die Rendite entscheidet darüber, ob sich ein Investment wirklich lohnt. Wichtige Kennzahlen sind:

• Bruttorendite: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
• Nettorendite: (Jahreskaltmiete – Kosten) / Kaufpreis × 100
• Cashflow: Monatlicher Überschuss nach Abzug aller Kosten

Ein Beispiel: Sie erwerben eine Wohnung für 200.000 Euro, die Sie mit monatlich 700 Euro kalt vermieten. Das ergibt eine Bruttorendite von 4,2 Prozent. Ziehen Sie Kosten wie Hausgeld, Verwaltung, Instandhaltung und Zinsen ab, ergibt sich die Nettorendite.

Ein Immobilieninvestment sollte stets gut überlegt sein und ist nicht immer ganz frei von Risiken. Es ist wichtig, auf den Standort zu achten, denn es gibt immer einen Grund, wenn eine Immobilie beispielsweise besonders preiswert angeboten wird. Mietausfälle, Leerstand, Sanierungskosten und Verwaltungsaufwand sind ebenfalls Fallsticke, über die Immobilienbesitzer stolpern können. Auch gesetzliche Änderungen – etwa neue Vorschriften zur energetischen Sanierung oder Einschränkungen im Mietrecht – können die Wirtschaftlichkeit stark beeinflussen.

Eine langfristige Strategie zahlt sich aus

Wichtig ist, sich vorab eine Immobilienstrategie zu überlegen und sich an diese zu halten. Dabei gibt es grob vereinfacht drei Varianten: Buy and Hold bezeichnet den langfristigen Besitz und das Vermieten von Immobilien. Hier sollten Sie bedenken, dass Eigentum verpflichtet: Sie müssen sich um vielerlei Aspekte wie Mietersuche, Verträge, Instandhaltung und Nebenkostenabrechnungen kümmern. Diese Aufgaben können Sie zwar von einer Hausverwaltung erledigen lassen, aber auch diese ist nicht kostenlos. Fix & Flip bezeichnet das Kaufen und Sanieren von Immobilien, um sie anschließend gewinnbringend zu veräußern. Hier locken teils spannende Margen, steuerlich gibt es jedoch einiges zu beachten. Zuletzt können Sie auch über Immobilienfonds, REITs oder Crowdinvesting in Immobilien investieren, wobei sich jedoch der Nachteil ergibt, dass Sie keine Kontrolle über Art und Bewirtschaftung der Immobilie haben.

Wenn Sie nach einer langfristigen Anlagemöglichkeit suchen, sind Immobilien eine sehr gute Möglichkeit, wenn Sie sich mit dem Thema auseinandersetzen möchten. Sind Sie auf der Suche nach kurzfristigen Gewinnen und wenig Aufwand, sind andere Anlagemöglichkeiten möglicherweise besser geeignet. Richtig eingesetzt sind Immobilien in Münster jedoch nachweislich eine sehr gute Wertanlage – und damit ein starkes Fundament für die finanzielle Zukunft.

Das Thema Investment ist jedoch ein sehr komplexes und darüber hinaus auch sehr individuelles Thema: sind Sie sicherheits- oder renditeorientiert, wollen Sie Kapital anlegen oder Steuer sparen, welche Grundlagen bietet Ihre Vermögensstruktur und welche beruflichen Schwankungen im Einkommen gilt es zu berücksichtigen? – Wir sind stark in der Investmentberatung und bieten das Erstgespräch kostenfrei und unverbindlich an! Fordern Sie uns gerne und vereinbaren Ihren sicheren Weg in ein für Sie passendes und ertragreiches Immobilieninvestment!