Wie läuft ein Immobilienverkauf in Münster ab: Schritt für Schritt erklärt

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, ist das kein alltägliches Vorhaben. Im Gegenteil: Für die meisten Eigentümer ist es ein echtes Großprojekt. Und das nicht ohne Grund, denn es gilt vieles zu klären. Neben hohen Summen, wichtigen rechtlichen Fragen und kleinen Details spielen auch emotionale Aspekte eine große Rolle, etwa wenn Sie ein ererbtes Haus verkaufen möchten. Wenn Sie sich vorher informieren, wie genau der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Münster vonstattengeht, können Sie sich viel Zeit, Nerven und letztlich auch Geld sparen.

1. Die Vorbereitung des Verkaufs

Vor dem Verkauf sollten Sie sich darum kümmern, dass alle wichtigen Unterlagen vorhanden sind. Dazu zählen etwa der Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Bauakten und der Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich das letzte Eigentümerprotokoll und die letzte Hausgeldabrechnung. Sollte die Immobilie gerade vermietet sein, sollten Sie außerdem die Mietverträge vorliegen haben. Ohne diese Unterlagen ist ein seriöser Verkauf nicht möglich. Unser Tipp: Stellen Sie die Unterlagen frühzeitig zusammen, sonst kann es später zu Verzögerungen kommen.

Darüber hinaus gilt es zu prüfen, ob Ihr geplanter Verkauf steuerlich Konsequenzen hat. Die Kenntnis über die Einstufung Ihrer Immobilie als Spekulationsobjekt sowie die Einstufung Ihres Verkaufsvorhabens als gewerblicher Verkaufsfall können gravierende Steuerpflichten nach sich ziehen. Die dafür vorgesehenen Fristen werden je nach politischer Richtung durchaus geändert, sodass hier stets unbedingt die aktuell gültigen Einstufungsvoraussetzungen berücksichtigt werden müssen.

Gleiches betrifft eine etwaige noch laufende Finanzierung Ihrer Immobilie, die – sofern Ihr Verkaufsvorhaben noch innerhalb vertraglich vereinbarter Darlehnslaufzeiten mit Ihrer Bank stattfindet – enorme Kosten verursachen kann – sprechen Sie unbedingt diese beiden Punkte mit Ihrem Profi der SØREN HEESE IMMOBILIEN GbR ab, damit wir Ihnen grobe Vorabauskünfte und passende Ansprechpartner zur ganz genauen Kalkulation weitergeben können.

Ebenfalls hilfreich ist es, vor dem Immobilienverkauf eine realistische Vorstellung vom Wert Ihres Einfamilienhauses, Mehrfamilienhauses oder Ihrer Eigentumswohnung in Münster zu haben. Denn mit einem zu niedrigen Preis würden Sie Geld verschenken, und ein zu hoher schreckt potenzielle Käufer ab. Die richtige Preisfindung beim Immobilienverkauf ist also entscheidend, um den Verkauf ordentlich zu gestalten. Insbesondere auf Märkten mit viel Bewegung ist eine faire Einschätzung eines erfahrenen Immobilienmaklers wie das Team der SØREN HEESE IMMOBILIEN GbR Gold wert.

2. Vermarktung und Interessentenmanagement

Das Herzstück der Vermarktung ist das Exposé. In diesem finden die Käufer alle wichtigen Informationen auf einen Blick: hochauflösende Bilder, nachfrageorientierte Beschreibungen und gesetzlich vorgeschriebene Angaben. Ihre Immobilie kann so auf verschiedenen Online-Portalen, Zeitungen oder auch Social Media angeboten werden und die potenziellen Käufer können sich ein erstes Bild verschaffen.

Wenn ein realistischer Preis angegeben wurde, beginnt die Bearbeitung der Nachfrage. Die Terminplanung ist nun der nächste Schritt. Denn vor dem Immobilienverkauf möchten die Käufer die Immobilie in Münster besichtigen und sich selbst live einen Einblick verschaffen. Dafür können Einzel- oder Sammelbesichtigungen infrage kommen. In beiden Fällen ist es wichtig, dass die Immobilie in einer gepflegten und ebenfalls nachfrageorientierten Optik präsentiert wird.

Um einen potenziellen Käufer zu erkennen, ist die Bonitätsprüfung unerlässlich. Dabei wird genau analysiert, ob der Interessent auch in der Lage ist, den Kaufpreis Ihrer Immobilie zu finanzieren. So können Sie spätere Überraschungen vermeiden.

3. Verhandlungen und Kaufvertrag

Hat sich ein ernsthafter Interessent gefunden, ist der nächste Schritt die Kaufpreisverhandlung. Dabei geht es nicht nur um den direkten Kaufpreis der Immobilie, sondern auch um wichtige Details wie das Mobiliar, den Übergabetermin oder Instandhaltungs- bzw. Individualisierungserfordernisse. Denken Sie unbedingt daran, Ihre Immobilie noch einmal gedanklich und nach Ihrer Aktenlage auf etwaige Mängel, die der Käufer nicht sehen kann, aber doch wissen müsste, damit Sie kaufvertragliche Rückabwicklungsrisiken vermeiden können. Oftmals sind den Verkäufern diese, sogenannten versteckten Mängel, durchaus bekannt – sie erinnern sich jedoch zum Zeitpunkt des Verkaufes nicht mehr daran, da sie möglicherweise aus Gewohnheit an die Mängel schlichtweg vergessen wurden. Das Team von SØREN HEESE IMMOBILIEN GbR hinterfragt derartige Punkte sehr genau und bringt oftmals Mängel ans Licht, an die die Verkäufer gar nicht mehr gedacht hatten. Achten Sie unbedingt darauf, dass gravierende Mängel gegenüber dem Käufer nicht nur ausgesprochen, sondern auch kaufvertraglich festgehalten werden: Auch der Käufer kann Ihrerseits weitergegebene Mängel in der Informationsflut vergessen, überhört, falsch verstanden bzw. unpassend gewichtet haben. Das Team der SØREN HEESE IMMOBILIEN GbR achtet stets darauf, dass relevante Mängel – sofern sie uns bekannt sind – auch kaufvertraglich aufgenommen werden. Prüfen Sie aber unbedingt zusätzlich stets selbst, ob der Kaufvertrag alle Ihnen bekannten, für den Käufer relevanten Mängel enthält. Im Zweifel ist ein erneuter Austausch mit Ihrem Team von SØREN HEESE IMMOBILIEN GbR besser, als ein unbekannter oder ungenannter Mangel.

Besteht Einigkeit über den Kaufpreis, wird nun ein Termin beim Notar benötigt. Denn ohne notarielle Beurkundung ist in Deutschland, und damit natürlich auch in Münster, kein Immobilienverkauf rechtsbindend. Der Notar kümmert sich um die Vorbereitung des Kaufvertrags und klärt mit beiden Parteien rechtliche Fragen. Anschließend können Käufer und Verkäufer den Entwurf prüfen und gegebenenfalls auch Änderungswünsche vorbringen.

4. Zahlungsabwicklung und Grundbuchänderung

Im Anschluss an die Unterzeichnung sorgt der Notar für die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das heißt, dass die Immobilie im übertragenen Sinn für den Käufer reserviert ist. Ein Austausch des Käufers ist damit nicht mehr möglich. Darüber hinaus prüft der Notar, ob noch eingetragene Grundbuchlasten bestehen. Hier ist größte Vorsicht geboten, denn ein noch laufendes Darlehen kann sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen auslösen, die beim Verkauf stets vorab geprüft werden sollten. Wenn Sie also Ihre laufenden Darlehnsverpflichtungen gegenüber Ihrer seinerzeit finanzierenden Bank durch den Verkauf zwangsläufig vor Ablauf der mit Ihrer Bank vereinbarten Vertragslaufzeit ablösen, wird Ihre Bank Ihnen den so für sie entgangenen Gewinn in Rechnung stellen. Hierbei handelt es sich durchaus um 5-stellige Beträge, die Sie vor einem Verkauf prüfen, kennen und unbedingt berücksichtigen sollten. Der Käufer wird nun zur Zahlung aufgefordert. Wenn der Kaufpreis vollständig beglichen ist und alle weiteren Bedingungen (dazu zählt etwa die Löschung alter Grundschulden) erfüllt sind, wird die eigentliche Eigentumsübertragung durchgeführt. Der Notar beantragt die Umschreibung im Grundbuch, und Ihre Immobilie in Münster geht offiziell auf den Käufer über – mit allen Rechten und Pflichten. Der Immobilienverkauf ist nun weitestgehend abgeschlossen.

5. Übergabe und Ummeldung

Nun erfolgt auch die Schlüsselübergabe. Dabei werden im Übergabeprotokoll auch Zählerstände oder zwischenzeitlich möglicherweise neu aufgetretene Mängel notiert, damit Käufer und Verkäufer auf der sicheren Seite sind. Abschließend meldet sich der Verkäufer bei den Energieversorgern und Versicherungen (letztere erst 4 Wochen nach Grundbuchumschreibung) ab, und der Käufer kann sich neu anmelden.

Auf einen Blick: Dies sollten Sie unbedingt beachten

Energieausweis: Bei der Besichtigung muss dieser in Deutschland spätestens vorliegen, dies ist gesetzlich so vorgeschrieben.
Notartermin: Eine Beurkundung ist unbedingt notwendig. Ein Geschäft, eine Reservierung, ein Vorvertrag o. ä. „per Handschlag“ oder in einer anderen außernotariellen Form sind in Deutschland nicht rechtsgültig.
Spekulationssteuer: Wenn Sie die Immobilie in einem gesetzlich festgelegten Zeitraum veräußern, müssen unter Umständen Steuern entrichtet werden.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn Sie Ihre Immobilie in Münster verkaufen, während Sie noch Darlehnsverpflichtungen zu erfüllen haben, entstehen empfindliche Vorfälligkeitsentschädigungen.
Maklerhonorar: Die Beauftragung eines Maklers gibt Sicherheit, führt jedoch auch zu Honoraransprüchen. Diese Courtage sollte daher zusätzlich eingeplant werden – in den meisten Fällen werden diese Kosten von Käufern und Verkäufern geteilt.

Besser informiert beim Immobilienverkauf in Münster

Wie Sie sehen, gilt es viel zu beachten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Eine sorgfältige Planung, vollständige Unterlagen und eine realistische Preiseinschätzung können dabei sehr hilfreich sein. Als Ihr Immobilienmakler in Münster steht Ihnen SØREN HEESE IMMOBILIEN gerne zur Verfügung. Wir begleiten Sie während des gesamten Prozesses und sorgen für einen reibungslosen Vertragsabschluss. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!